Cedolare secca

agosto 6, 2014

Dal 2011 chi affitta un immobile ad uso abitativo può usufruire di un regime di tassazione agevolato: la "cedolare secca". E' un’imposta fissa che può sostituire, a scelta del proprietario, la tassazione con le aliquote Irpef ordinarie e gli altri tributi.
La cedolare secca, in pratica, sostituisce tutte le imposte ordinariamente afferenti la locazione, e quindi:
-l’Irpef e le relative addizionali (poste a carico del locatore);
-l’imposta di registro (del 2% da corrispondersi a metà tra le parti) ;
-l’imposta di bollo (posta a carico del conduttore);
-l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione (a metà tra le parti);
-l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto (a carico del conduttore).
E’ fatto salvo, in ogni caso, l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di
locazione.
Il reddito assoggettato alla cedolare secca:
- è escluso dal reddito complessivamente prodotto dal locatore;
-sul reddito assoggettato alla cedolare secca e sulla stessa non possono essere fatti valere
rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
-il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere compreso nel reddito ai fini del
riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni, o benefici di
qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione
del reddito per essere considerato a carico).
Si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze (cantine, box) se affittate insieme all’abitazione.

Dev'essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le scadenze previste per l'Irpef.
Le scadenze di versamento per l’acconto sono le seguenti:
• in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro: 30 novembre;
• in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: 6 luglio (40%) e 30 novembre (60%).

Le risposte dell’Agenzia delle Entrate alle più frequenti domande possono chiarire eventuali dubbi.

-Si può versare il canone di locazione sulla carta prepagata del proprietario? La legge di stabilità del 2014 ha previsto il divieto di pagamento in contanti dei canoni di locazione, ora oggetto di chiarimenti da parte del MEF con la nota prot. DT 10492 – 05/02/2014.
La legge 147/2013 all’art.1 prevede il divieto di pagamento in contanti di affitti superiori a 999,99 €, ma il versamento in alternativa al bonifico bancario o postale si può effettuare anche sulla carta postepay del locatario, la nota del Tesoro spiega che per documentare le transazioni avvenute tra proprietario e inquilino può bastare “una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro contante al pagamento del canone di locazione”.

-E’ possibile applicare la cedolare secca ad un contratto di durata inferiore ai 30 giorni? Si, il regime della cedolare secca può essere applicato a tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche di durata inferiore ai 30 giorni, non è possibile quindi applicarli ai contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo.

-Optando per la cedolare secca si devono pagare le imposte di bollo e di registro? No, sul canone di locazione viene applicata un’imposta fissa: il 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti "4+4", con riferimento agli anni della durata), il 15% e 10% (per il quadriennio 2014/2017) per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini ("3+2").

-E’ possibile aggiornare il canone durante il periodo di applicazione della cedolare secca? No, la condizione per potersi avvalere della cedolare secca è averne dato comunicazione all’inquilino, mediante raccomandata, nella quale si è espressa la rinuncia, per tutta la durata della locazione, ad ogni aggiornamento del canone, compreso l’aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel contratto.

-Che durata ha l’opzione della cedolare secca? L’opzione ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità. E’ sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

-Una società può optare per il regime della cedolare secca? No, non possono usufruire di questo regime le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e non commerciali (come le fondazioni e le associazioni).