La planimetria corrisponde allo stato di fatto?
Prima di fare l’atto di compravendita è essenziale controllare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità di questo. Molti immobili infatti sono stati variati senza avere la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (creazione di divisori, nuove stanze, bagni). In questi casi bisogna procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (all’ufficio del territorio, catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell’ AdE) è possibile evitare la variazione.
Prima di rogitare il notaio ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. La verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere dichiarata nell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.
Le conseguenze per una dichiarazione falsa causano la nullità dell’atto. Ci si può avvalere della collaborazione di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la conformità tra lo stato di fatto ed i dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio.
Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da parte del venditore che del compratore oltre alla situazione ipotecaria va valutato lo stato urbanistico e catastale.
1) Stato urbanistico-edilizio: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ essenziale che lo stato di fatto sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato e protocollato dal comune, nel caso contrario gli interventi sono da considerarsi realizzati in maniera “abusiva o irregolare” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi edilizi (TU DPR 380/01).
Ad esempio se volessimo ristrutturare un appartamento modificando o aggiungendo stanze o bagni tali modifiche devono essere autorizzate con una CILA, prima del 2010 vi era la DIA, altrimenti avremmo un’unità immobiliare “non conforme” e non sempre è facile ottenere una sanatoria.
In questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.
2) Stato catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-edilizio l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non sia coincidente con la planimetria catastale. La soluzione in questo caso è più semplice e comporta solamente una “variazione” presso gli uffici catastali, che può essere giustificata come “esatta rappresentazione grafica”, “diversa distribuzione interna” o altre “causali”.
Il disegno catastale comunque “non è probatorio”, cioè quello che è rappresentato nella planimetria catastale non è un’autorizzazione e non rappresenta una legittimità edilizia; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.
La variazione catastale può essere presentata senza una precedente SCIA, CILA o DIA solo se è stata verificata la regolarità urbanistica.
Se si sono realizzati degli interventi regolari ma senza modificare la planimetria catastale è necessario affidare ad un tecnico abilitato la redazione della “variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’agenzia del territorio (catasto). In alcuni giorni la documentazione catastale è pronta per il rogito.
Se invece si sono effettuati degli interventi senza comunicare o depositare l’autorizzazione al comune oppure ereditatando una difformità dal vecchio proprietario la situazione è più complicata e la soluzione dipende da diversi fattori. In particolare bisogna conoscere quando sono stati effettuati i lavori e in cosa sono consistiti ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione, licenza edilizia, etc).
Ciò nonostante nel caso in cui le difformità siano grafiche, di lieve entità e soprattutto non sia cambiato il numero di vani catastali, nella circolare 2/2010 è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso va richiesta ad un tecnico la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità sulla interpretazione di “lieve entità”.
Questa consente all’intestatario di dichiarare la conformità anche in caso di lievi modifiche grafiche che non comportano una variazione della rendita catastale. E’ possibile evitare la variazione catastale in caso di leggero spostamento di una porta, errori grafici o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero.
Mentre nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità non considerabili “lievi” è necessario provvedere alla variazione catastale.
Il DL 78/10 obbliga il venditore a dichiarare la conformità catastale allo scopo di evitare la presenza di “case fantasma” nascoste al Fisco. La norma però non tutela completamente l’acquirente in quanto il notaio non può verificare direttamente la conformità ma può solo incaricare un tecnico di effettuare tutti i controlli. Inoltre la conformità catastale non riguarda la verifica urbanistica dell’immobile.
Per acquistare un immobile in piena sicurezza è necessario verificare lo stato catastale ma soprattutto lo stato urbanistico perchè è quest’ ultimo che rappresenta la legittimità con cui è stato costruito l’immobile. Analizzando lo stato urbanistico si verifica l’assenza di abusi edilizi.
