Tutele legali da conoscere per acquistare casa in costruzione

marzo 15, 2019

Tutele legali da conoscere per acquistare casa in costruzione

 

Consigli e tutele legali: le novità che devi sapere se vuoi acquistare casa in costruzioneSei in procinto di acquistare la tua abitazione ma, date le componenti in gioco, sei spaventato? Non preoccuparti, continua a leggere per scoprire i nostri consigli.

 

Ti spiegheremo cosa devi sapere prima di comprare casa,  in particolare se in costruzione, e quali sono le ultime novità in materia di tutele legali per l'acquirente.

 

Se hai scelto l’immobile e le modalità di pagamento sono definite (a proposito hai preferito la formula del mutuo prima casa o del leasing?) devi affidarti ad un agente immobiliare professionista per concludere correttamente il contratto preliminare.

 

In proposito è fondamentale che il contratto preliminare contenga tutte le clausole obbligatorie (pena la nullità) e soprattutto quelle che ti possono tutelare nel caso la controparte fosse inadempiente o nel caso l’immobile presentasse vizi costruttivi.

 

Quali sono le novità in materia di tutele legali per chi  acquista un immobile da costruire?

 

Consigli e tutele legali: le novità che devi sapere se vuoi acquistare casa in costruzione 2La legge ha previsto una serie di cautele e precauzioni legali a tutto vantaggio di chi acquista un immobile in corso di costruzione.

 

L'obiettivo è cercare di prevenire e risolvere i rischi derivanti da eventuali problemi finanziari del venditore e/o d'inadempimento contrattuale di quest'ultimo.

 

Compreso per bene il concetto è necessario che tu conosca quali sono queste tutele legali, in particolare devi focalizzare la tua attenzione su:

 

  • Il contratto preliminare
  • La fideiussione del venditore
  • La polizza assicurativa decennale postuma
  • Il deposito del prezzo al notaio

 

Adesso vediamo nel dettaglio in cosa consistono questi punti, scopriamo in quale modo possono tutelarti e soprattutto perché rappresentano un vademecum da tenere bene in mente se hai deciso di acquistare una casa in costruzione.

 

Acquisto dell’immobile in costruzione: il contratto preliminare

 

Contratto preliminare acquisto casa in costruzioneIl Dlgs 14/2019 ha modificato il Dlgs 20/06/2005 n. 122 e ha introdotto importanti innovazioni nel delicato ambito degli immobili da costruire. Le nuove regole si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.

 

E' importante sapere che l'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal nuovo Decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.

 

La prima novità è che per questi immobili il contratto preliminare di compravendita deve essere stipulato per atto pubblico oppure scrittura privata autenticata.

 

Ciò comporta l'obbligo della trascrizione presso la Conservatoria Immobiliare che di fatto sterilizza una serie di rischi derivanti dalle attività del venditore e tutela legalmente l’acquisto della tua casa.

 

Finora la legge ha consentito di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura non autenticata, ma così facendo e nonostante l'immobile sia stato promesso in vendita, quest’ultimo potrebbe subire azioni da parte di terzi (pignoramento, sequestro ed ipoteche giudiziali) che metterebbero a serio rischio la transazione.

 

Ciò non accade se il contratto preliminare viene trascritto, operazione che congela di fatto l’immobile rendendolo inattaccabile e generando un “effetto prenotativo” a tutto vantaggio di te che ti stai impegnando finanziariamente per realizzare il sogno di comprare casa.

 

Il ruolo della fideiussione quando decidi di comprare casa in costruzione

La seconda innovazione che ha introdotto il Dlgs 14/2019 è l'obbligo per il costruttore di consegnare alla firma del preliminare  una fideiussione conforme al modello contenuto nel Decreto di cui all'art. 3 comma 7-bis, rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni,  che garantisca, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi (comma 2), la restituzione del corrispettivo pagato a titolo di caparra e degli eventuali successivi acconti stabiliti nel preliminare prima di procedere con il trasferimento definitivo dell’immobile.

 

Ma i tuoi vantaggi non finiscono qui perché la fideiussione oltre a garantire gli importi già riscossi dal venditore e quelli da riscuotere prima del rogito definitivo, tutela anche nel caso in cui al rogito  non venga consegnata la polizza assicurativa decennale postuma a garanzia di eventuali vizi di costruzione dell'edificio (art. 4).

 

Il costruttore rilascia la polizza postuma decennale (vedremo a breve di cosa si tratta).

Gli acconti versati ti saranno restituiti, fino all’ultimo euro.

 

La polizza assicurativa decennale postuma: un’altra tutela legale per chi acquista casa in costruzione

 

polizza assicurativaTu volevi solo comprare casa ma non sapevi di doverti dividere tra obblighi, notai e tutele legali (importanti per non trasformare in tragedia uno dei momenti più belli di tutta la vita),  vero?

 

Prima di proseguire ci teniamo a darti un consiglio: affidati ad un’agenzia immobiliare che conosca fin nei dettagli ogni singola procedura, è l’unico modo per far sparire i timori e guadagnarne in tranquillità.

 

L’ultimo capitolo di questa telenovela immobiliare è rappresentato dalla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà.

 

Ed indovina quale altro documento il costruttore deve consegnare per legge? Esatto: la polizza assicurativa decennale postuma.

 

La nuova normativa prevede l'obbligo per  il venditore di consegnare al rogito la polizza assicurativa decennale postuma, il cui contenuto e caratteristiche siano conformi al Decreto previsto dal comma 1-bis, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente (analogamente a come accade per il mancato rilascio della fideiussione).

 

Ma a cosa serve questa polizza assicurativa decennale postuma? A tutelarti da eventuali danni dovuti a rovina totale o parziale dell’immobile od a gravi difetti costruttivi del fabbricato per 10 anni dall’abitabilità.

 

Il deposito prezzo della tua casa dal notaio è un'ulteriore tutela per l'acquirente

 

notaio deposito prezzo della casaCon la legge sulla concorrenza (n. 124/2017, art.1, comma 63) il legislatore ha voluto chiudere il cerchio sulle tutele legali per chi decide di comprare casa prevedendo la possibilità (non obbligo chiaramente) di richiedere il deposito del prezzo dell’immobile al notaio rogante fino alla trascrizione del contratto.

 

Cosa vuol dire? Che in questo caso  la scena del proprietario che consegna le chiavi della nuova casa all’acquirente contestualmente all’incasso della somma non avviene.

 

Perché tutto ciò? Il motivo è evitare problemi per l’acquirente dal momento della sottoscrizione del rogito fino alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del trasferimento di proprietà.

 

Il notaio in questo caso diventa un vero e proprio depositario e dovrà versare su un conto corrente vincolato (i cui interessi andranno a beneficio delle piccole e medie imprese) il prezzo concordato per l’immobile (o quello che ne resta al netto degli acconti).

 

Il deposito del prezzo dal notaio ti protegge dal rischio di trascrizioni, pignoramenti, sequestri o altre pregiudiziali dal momento della stipula alla trascrizione dell’atto.

 

Tutela legalmente l’acquirente, che può bloccare il trasferimento dell’importo rimanente nel caso in cui dopo il rogito vengano trascritte ipoteche o prelazioni da parte di terzi, ed il venditore che non correrà alcun rischio sull’incasso.

 

In questi casi il fortunato sarai sempre tu, perché i soldi che avevi messo da parte per comprare casa non saranno incassati dal venditore fino a quando non verrà trascritta la compravendita.

Insomma, dopo aver letto questo articolo avrai capito che per comprare casa ci sono un sacco di cose da fare e di informazioni da tenere a mente, credi di riuscire a fare tutto da solo?

 

Se, come crediamo, la tua risposta è negativa, contattaci e saremo ben lieti di supportarti nell’intera fase di acquisto del tuo immobile.