Le tante facce dell’affitto con riscatto
Nel caso non si avesse la disponibilità economica per poter acquistare casa, una possibilità è quella di scegliere la formula RENT TO BUY o affitto con riscatto. Si tratta di un contratto a metà strada tra il mutuo e l’affitto: il futuro acquirente paga un affitto mensile un po’ superiore a quello di mercato e avrà la possibilità dopo un numero di anni stabilito di acquistare la casa ad un prezzo già concordato scontando una parte dell’affitto già corrisposto al proprietario.
Il contratto rent to buy offre indiscutibili vantaggi sia al venditore sia all’acquirente:
– vantaggi per il venditore: il venditore ha la possibilità di percepire un guadagno superiore a quello di un contratto di locazione tradizionale (di solito superiore del 14% della quota mensile dell’affitto) e una caparra equivalente al 10% del valore della casa.
– vantaggi per l’acquirente: l’acquirente usufruisce fin da subito del possesso della casa, ha a disposizione del tempo per accantonare il capitale necessario per l’acquisto non pagando i tributi che restano a carico del venditore.
Esistono diverse possibilità di regolare questo contratto.
1. Locazione con opzione di futuro acquisto: il promissario acquirente ha la possibilità in qualsiasi momento di convertire la locazione in una compravendita computando i canoni versati come acconto per l’acquisto, nel caso in cui il conduttore decidesse di non acquistare l’immobile, il venditore per riacquisirne la disponibilità dovrà dare disdetta al contratto di locazione secondo i termini di legge.
2. Locazione con preliminare di futura vendita: prevede le stesse condizioni del precedente ma in questo caso viene stipulato anche un contratto preliminare, nel quale viene già pattuito prezzo e data del rogito, che sarà trascritto nei registri immobiliari (con “protezione” limitata a 3 anni come previsto dall’art. 2465- bis, comma 3, del Codice Civile) e prevale su qualsiasi altro contratto pregiudizievole successivo, ha infatti efficacia prenotativa dell’acquisto futuro consentendo di difendersi nel caso in cui terzi vantino dei diritti sull’immobile.
3. Vendita con riserva di proprietà: in questo caso si ha una normale compravendita immobiliare, caratterizzata tuttavia da una clausola particolare: l’acquirente entra in possesso dell’immobile all’atto del rogito notarile ma ne diventa proprietario al pagamento dell’ultimo canone. È come se l’acquirente pagasse un mutuo al venditore (invece che alla banca), il quale si riserva la proprietà dell’immobile fino al pagamento integrale del prezzo (art. 1523 e seguenti Codice Civile).